Een huurder die de huur niet betaalt, behoort tot de grootste zorgen van elke verhuurder. Of het nu gaat om een éénmalige vertraging of een structurele wanbetaling: huurachterstanden kunnen snel oplopen en zorgen voor financiële stress met betrekking tot jouw investering. Een vraag die dan ook vaak wordt gesteld door de eigenaar, is wat men juridisch correct kan ondernemen en hoe men zijn eigen rechten kan beschermen zonder zelf fouten te maken.

Wat je als verhuurder kan doen wanneer een huurder weigert te betalen, welke juridische mogelijkheden bestaan en hoe je een huurachterstand zo efficiënt mogelijk aanpakt, lies je hierna. 

Huurachterstand ontstaat zodra de huurder de huur niet betaalt op de afgesproken vervaldag. In de meeste huurovereenkomsten moet de huur ten laatste op de dag voorafgaand aan de volgende maand, betaald worden. Wordt de huur niet betaald, dan bevindt de huurder zich in principe in gebreke.

Belangrijk om te weten is dat één enkele laattijdige betaling niet automatisch betekent dat de huurder kwaadwillig handelt. Soms is er sprake van tijdelijke financiële problemen, een administratieve vergissing of een onverwachte gebeurtenis. Toch is het verstandig om snel te reageren zodra een betaling uitblijft.

Vooraleer je verdere stappen onderneemt, is het belangrijk de situatie eerst af te toetsen. We raden daarom aan om eerst na te gaan:
- of de huur effectief niet ontvangen is;
- er sprake kan zijn van een bankvertraging;
- de huurder jou op de hoogte heeft gesteld van de uitgestelde betaling;
- alle voorafgaande betalingen wel correct zijn uitgevoerd.

Want de ervaring leert: een professionele en rustige aanpak voorkomt vaak dat een klein probleem uitgroeit tot een juridisch conflict.

Is er van bovenstaande geen sprake? Dan is de eerste stap om contact op te nemen met jouw huurder en hem een vriendelijke, doch schriftelijke herinnering te sturen.

Veel huurders reageren positief op een eenvoudige e-mail of sms waarin je meldt dat de huur nog niet werd ontvangen. Soms blijkt de betaling onderweg te zijn of is de huurder simpelweg vergeten de bankoverschrijving uit te voeren.

Blijft de betaling uit na één of zelfs meerdere vriendelijke herinneringen, dan is een formele ingebrekestelling de aangewezen, volgende stap. In zo'n formele ingebrekestelling dien je een aantal dingen te vermelden:

Deze ingebrekestelling verstuur je best per mail en per aangetekend schrijven. Zo kan je later aantonen dat de huurder op de hoogte werd gebracht van zijn gebrek tot betaling van de huur.
Deze stap is belangrijk omdat een rechter vaak wil zien dat de verhuurder eerst geprobeerd heeft om het probleem minnelijk op te lossen.

Erkent de huurder de schuld, maar kan hij omwille van onverwachte omstandigheden niet onmiddellijk betalen? Maak dan goede afspraken. In zo'n geval kan een afbetalingsregeling een tijdelijke oplossing bieden. Dit voorkomt discussie achteraf.

Reageert de huurder niet of weigert de huurder om de huur te betalen? Dan mag je als verhuurder geen drastische stappen ondernemen zoals de sloten vervangen, nutsvoorzieningen afsluiten, de huurder onder druk zetten om te betalen... De huurder is namelijk wettelijk beschermd en bovenstaande is bij wet dan ook verboden. Ook wanneer de huurder maandenlang geen huur betaalt, mag een verhuurder niet eigenhandig overgaan tot een uithuiszetting of ontruiming. Enkel een rechter kan hierover beslissen.

Een vraag of zeg maar best een aanname die we vaak zien terugkomen bij verhuurders. De huurwaarborg kan niet zomaar eenzijdig worden vrijgegeven. Een huurwaarborg wordt dan ook vaak om die reden geblokkeerd bij het begin van het huurcontract. De vrijgave gebeurt dus met akkoord van beide partijen of op basis van een gerechtelijke beslissing. 

De waarborg blijft dus vooral een zekerheid voor het einde van de huurovereenkomst of voor een gerechtelijke afhandeling van het dossier.

Er bestaat helaas geen wettelijke regel die bepaalt dat een huurovereenkomst automatisch eindigt na één, twee of drie maanden huurachterstand. Toch wordt in de praktijk een structurele huurachterstand van meerdere maanden vaak beschouwd als een ernstige contractuele tekortkoming. De uiteindelijke beslissing ligt echter niet in de handen van de verhuurder, maar wel steeds bij de rechter, die geval per geval beoordeelt.

Blijft de huurder in gebreke, dan kan je als verhuurder naar de vrederechter stappen. Deze is namelijk bevoegd voor geschillen rond woninghuur en zal de situatie objectief beoordelen.

De rechter houdt rekening met de concrete omstandigheden van het dossier, waaronder de omvang van de achterstand en het gedrag van beide partijen. Hij kan namelijk:

Voorkomen is beter dan genezen. Daarom is een grondige screening van nieuwe kandidaat-huurders bijzonder belangrijk. Zorg zelf of neem een professional onder de arm die zorgt voor:

Een huurder die weigert te betalen is een vervelende situatie, maar het is belangrijk om gestructureerd en juridisch correct te handelen. Begin altijd met communicatie en een formele ingebrekestelling. Blijft betaling uit, dan biedt de vrederechter de mogelijkheid om de huurachterstand te laten invorderen en eventueel de huurovereenkomst te laten ontbinden.

Een mogelijke tip hierin: sluit een rechtsbijstandverzekering voor huurgeschillen of huurgarantieverzekering af. Deze dekt vaak de kosten van juridisch advies, bemiddeling en procedures bij conflicten over bijvoorbeeld achterstallige huur, huurverhogingen, gebreken aan de woning of verbreking van het huurcontract. Deze verzekeringen zijn echter niet goedkoop. Vaak komt het prijskaartje hiervan overeen met een percentage van de huurprijs (tussen 4% en 7%), maar zo een verzekering is in bepaalde gevallen dus wel het overwegen waard. 

Wat je vooral niet mag doen, is zelf overgaan tot maatregelen zoals het vervangen van sloten of het afsluiten van nutsvoorzieningen. Ook wanneer de frustratie groot is, blijft het essentieel om de wettelijke procedures te respecteren.

Liever deze kopzorgen vermijden? Neem contact met ons op voor meer info over onze dienstverlening bij verhuur van een eigendom en het eventueel bijkomend beheer ervan. Wij begeleiden je graag bij elke stap, van preventie tot eventuele gerechtelijke procedure.